Una de les claus en el moment d’incloure els rendiments generats per l’arrendament d’immobles és determinar quines són aquelles despeses deduïbles per a minimitzar l’impacte en la pròpia declaració.

Així, dels ingressos obtinguts és possible deduir-se, entre altres despeses, la depreciació efectiva pròpia de l’immoble en qüestió, així com dels altres immobles accessoris cedits junts al mateix.

A l’efecte del càlcul de l’import legalment deduïble, la normativa estableix com a màxim el 3% sobre el major valor entre el cost d’adquisició i el valor cadastral, exclòs en tots dos casos el valor del sòl.

Si bé la interpretació de l’articulat de la norma planteja diversos dubtes quant a què entenem per cost d’adquisició, el Tribunal Suprem va resoldre al setembre de 2021 la controvèrsia respecte a les diferències que fins a la data venia establint l’Administració tributària quant a adquisicions oneroses i lucratives, equiparant tots dos supòsits.

Així, la base per al càlcul de l’amortització resulta d’aplicar les següents regles:

  • En els immobles adquirits a títol onerós serà el preu d’adquisició del bé, incloses les despeses i tributs inherents a aquesta adquisició.
  • En els immobles adquirits a títol lucratiu (herència o donació), haurà d’atenir-se a l’import real del valor determinat segons les normes de l’Impost sobre Successions i Donacions.

En relació amb el límit màxim amortitzable, si bé no existeix determinació expressa en el redactat de la Llei, l’Administració tributària entén que la suma d’amortitzacions efectuades no podrà excedir del valor d’adquisició de l’immoble generador dels rendiments.

Si ens trobem davant el supòsit que l’immoble no ha estat arrendat durant part de l’any, no es genera el dret a la deducció de cap despesa, per la qual cosa haurà de prorratejar-se l’amortització aplicable en funció el nombre de dies d’arrendament efectiu.

A efectes d’una eventual transmissió de l’immoble és important tenir en compte que el fet de no haver deduït l’amortització mínima aplicable segons les regles exposades, quan es tenia dret a la mateixa per estar arrendat el bé, implicarà igualment la minoració del valor d’adquisició en l’import que hagués correspost deduir per aquest concepte.

Finalment, cap també qüestionar-nos què ocorre quan s’és titular d’un dret real d’ús o gaudit respecte de l’immoble arrendat. En tal suposat, l’import deduïble atendrà al següent:
 

  • Quan es tracti d’un dret amb termini de durada determinat, el que resulti de dividir el cost d’adquisició del dret pel nombre d’anys de durada.
  • Quan el dret sigui vitalici, serà el resultat d’aplicar el 3% al cost d’adquisició.