Una de las claves en el momento de incluir los rendimientos generados por el arrendamiento de inmuebles es determinar cu谩les son aquellos gastos desgravables para minimizar el impacto en la propia declaraci贸n.

As铆, de los ingresos obtenidos es posible deducirse, entre otros gastos, la depreciaci贸n efectiva propia del inmueble en cuesti贸n, as铆 como de los dem谩s inmuebles accesorios cedidos junto al mismo.

A efectos del c谩lculo del importe legalmente deducible, la normativa establece como m谩ximo el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisici贸n y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo.

Si bien la interpretaci贸n del articulado de la norma plantea diversas dudas en cuanto a qu茅 entendemos por coste de adquisici贸n, el Tribunal Supremo resolvi贸 en septiembre de 2021 la controversia respecto a las diferencias que hasta la fecha ven铆a estableciendo la Administraci贸n tributaria en cuanto a adquisiciones onerosas y lucrativas, equiparando ambos supuestos.

As铆, la base para el c谩lculo de la amortizaci贸n resulta de aplicar las siguientes reglas:

  • En los inmuebles adquiridos a t铆tulo oneroso ser谩 el precio de adquisici贸n del bien, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisici贸n.
  • En los inmuebles adquiridos a t铆tulo lucrativo (herencia o donaci贸n), deber谩 atenerse al importe real del valor determinado seg煤n las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En relaci贸n con el l铆mite m谩ximo amortizable, si bien no existe determinaci贸n expresa en el redactado de la Ley, la Administraci贸n tributaria entiende que la聽suma聽de amortizaciones聽efectuadas no podr谩 exceder del valor de adquisici贸n del inmueble generador de los rendimientos.

Si nos encontramos ante el supuesto de que el inmueble no ha sido arrendado durante parte del a帽o, no se genera el derecho a la deducci贸n de ning煤n gasto, por lo que deber谩 prorratearse la amortizaci贸n aplicable en funci贸n el n煤mero de d铆as de arrendamiento efectivo.

A efectos de una eventual transmisi贸n del inmueble es importante tener en cuenta que el hecho de no haber deducido la amortizaci贸n m铆nima aplicable seg煤n las reglas expuestas, cuando se ten铆a derecho a la misma por estar arrendado el bien, implicar谩 igualmente la minoraci贸n del valor de adquisici贸n en el importe que hubiera correspondido deducir por dicho concepto.

Por 煤ltimo, cabe tambi茅n cuestionarnos qu茅 ocurre cuando se es titular de un derecho real de uso o disfrute respecto del inmueble arrendado. En tal supuesto, el importe deducible atender谩 a lo siguiente:

  • Cuando se trate de un derecho con plazo de duraci贸n determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisici贸n del derecho por el n煤mero de a帽os de duraci贸n.
  • Cuando el derecho sea vitalicio, ser谩 el resultado de aplicar el 3% al coste de adquisici贸n.