Así, de los ingresos obtenidos es posible deducirse, entre otros gastos, la depreciación efectiva propia del inmueble en cuestión, así como de los demás inmuebles accesorios cedidos junto al mismo.
A efectos del cálculo del importe legalmente deducible, la normativa establece como máximo el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo.
Si bien la interpretación del articulado de la norma plantea diversas dudas en cuanto a qué entendemos por coste de adquisición, el Tribunal Supremo resolvió en septiembre de 2021 la controversia respecto a las diferencias que hasta la fecha venía estableciendo la Administración tributaria en cuanto a adquisiciones onerosas y lucrativas, equiparando ambos supuestos.
Así, la base para el cálculo de la amortización resulta de aplicar las siguientes reglas:
- En los inmuebles adquiridos a título oneroso será el precio de adquisición del bien, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición.
- En los inmuebles adquiridos a título lucrativo (herencia o donación), deberá atenerse al importe real del valor determinado según las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En relación con el límite máximo amortizable, si bien no existe determinación expresa en el redactado de la Ley, la Administración tributaria entiende que la suma de amortizaciones efectuadas no podrá exceder del valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos.
Si nos encontramos ante el supuesto de que el inmueble no ha sido arrendado durante parte del año, no se genera el derecho a la deducción de ningún gasto, por lo que deberá prorratearse la amortización aplicable en función el número de días de arrendamiento efectivo.
A efectos de una eventual transmisión del inmueble es importante tener en cuenta que el hecho de no haber deducido la amortización mínima aplicable según las reglas expuestas, cuando se tenía derecho a la misma por estar arrendado el bien, implicará igualmente la minoración del valor de adquisición en el importe que hubiera correspondido deducir por dicho concepto.
Por último, cabe también cuestionarnos qué ocurre cuando se es titular de un derecho real de uso o disfrute respecto del inmueble arrendado. En tal supuesto, el importe deducible atenderá a lo siguiente:
- Cuando se trate de un derecho con plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición del derecho por el número de años de duración.
- Cuando el derecho sea vitalicio, será el resultado de aplicar el 3% al coste de adquisición.
